13日，由上海国有资本运营研究所和中远航运联合赞助的"进入基准"表示，上海海商世界智慧世界将在上海海商世界智慧世界举行城市更新沙龙第八阶段活动，以及国有资产存量的私人享受。

六年后，位于上海杨浦区扎因路世界路的集装箱堆场已成为一个智能生态办公社区--上海海商世界智慧世界，也是中远海洋资产管理有限公司(以下简称"中远航运")改造和开发上海股票市场的第一个项目。

据中远船务市场部主任郝景科介绍，中远航运集团拥有大量的存量资产，3000多处房地产资源，600多万平方米的房地产面积，以及500多万平方米的存量土地，其中大部分集中在沿海和港口城市，建筑形式多样，所有制多样。其用途主要是工业仓储、海员宾馆、海员学校、技工学校和海员医院。

国有企业如何实现资产活化的效率？今年4月，上海出台了"扩大有效投资、稳定经济发展的若干政策措施"，并提出加快推进城市更新，如果工业用地存量被批准增加容积率和地下空间，土地价格将不再上涨，支持对房地产开发存量的土地利用-新的业务类型、新模式、土地使用权和权利人、五年过渡期内的权利类型暂时不能改变。

上海国有资本运营研究所副秘书长龙武说："以存量资产振兴和创新利用为出发点的城市更新，将成为上海在新时期加快城市产业布局、加快创新和创业要素集聚的重要举措，也是广大国有企业提升和优化资产结构、推进国有企业资产证券化进程的必然趋势。

郝竟轲介绍说，在"海上世界智慧世界"使用土地之前，该项目的功能定位是仓储用地，主要用于仓储和集装箱堆放。该项目于2014年启动。经过三年的投入运行--与政府合作，该土地按照"上海市政府更新实施措施"进行了转让，并重新签署了土地转让合同，并将其改为商业办公空间。该项目于2018年正式开工。

国有企业的股票资产大多是仓储、物流中心等工业用地，在持有项目资金时表现出较高的持有量和较大的资产，因此，如何利用金融创新和资产证券化工具来解决当前国内股票市场融资和退出的问题，也是摆在国有企业面前的。

明源房地产研究所副院长黄乐认为，激活股票资产需要依靠金融创新和资产证券化工具，最新的公开发行REITs是激活股票的历史机遇。REITs提供了一种非常重要的方式，不丧失资产管理权，可以转让80%的资产，同时获得资本回报，可以支持国有企业主营业务的进一步发展。

中国多次发行REITs产品，累计发行量约1500亿元，但由于是REITs类，其流动性等方面相对较差。在公路、物流园区、工业园区等基础设施方面，也有类似的REITs发行先例，但总体比例并不高。国泰君安证券债务融资部主任丁振辉说。

REITs不是公开发行REITs的概念，其投资目标不能超过200人，在固定收益平台上发行产品，就像企业发行债券一样，发行成本相对较高，流动性不够好，会有较高的税收负担和其他融资成本。

丁建辉认为，无论是调整企业中长期经营模式，还是改善短期财务指标，通过发行基础设施REITs激活存量资产对于国有基础设施项目的国有企业来说，都具有重要的意义。从中长期目标来看，可以提高财务指标，降低负债率，调整税负，获取自有资金，增加当期利润；从长期目标出发，可以调整经营模式，提高净资产收益率。

公开发行REITs可以帮助国家推进金融融资改革，对于企业和投资者来说都是新的投资工具，从企业的角度来看，可以实现轻资产经营，通过REITs产品实现股权退出，从原有的持股模式到管理运作模式；对于投资者来说，除了债券之外，是一个新的金融投资目标，可以通过持有REITs产品获得较高的长期稳定红利。